우리가 모르는 부동산 경매의 장점과 단점

안녕하세요 활동적인 다니입니다

오늘은 부동산 경매에 관하여 알아보도록 하겠습니다

 

 

 

 

 

 

1. 부동산 경매란?

부동산 경매란 법원에서 채무자의 부동산을 압류한 다음 경매하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권을 충당하는 강제집행을 말합니다

이때 나온 매물을 매수하는 것을 우리는 "부동산 경매로 샀다"라고 표현을 합니다

 

(1) 경매매물이 나오는 이유

개인의 불성실한 대출상환(원리금 연체, 만기 상환 불가)또는 집행권원(채무자와 채권자의 분쟁으로 인하여 집행권원을 이용한 부동산 경매)으로 부동산 경매 매물이 나오게 됩니다

- 개인의 불성실한 대출 상환: 담보대출을 통하여 부동산을 구매하게 되면 채무자가 매달 내야 하는 이자나 원리금을 납입하지 못하거나 만기 시 대출을 상환하지 못하면 근저당권이 있는 은행은 채권(담보대출금)을 회수해야 하기 때문에 부동산이 경매로 넘어가게 되는 것입니다

- 집행권원으로 인한 경매: 집행권원은 채무자와 채권자 간의 채무 문제로 인하여 발생하게 되는데요, 채권자가 채무관계에 대한 문제로 채무자에게 법원 소송을 걸어 승소하게 되면 집행권원을 얻을 수 있습니다

채권자는 채무자에게 돈을 받아내기 위해 집행권원을 이용하여 강제 경매를 신청할 수 있으며 이에 대한 배당으로 채권을 회수할 수 있게 됩니다 

 

(2) 부동산 경매를 하는 이유

가장 큰 이유는 부동산 경매 매물은 감정가보다 20~30% 싸게 나오기 때문에 감정가보다 싸게 매물을 구입할 수 있기 때문입니다

그래서 많은 사람들이 투자의 목적으로 부동산 경매를 하여 매물을 구입 후 리모델링을 하여 매수비용보다 비싼 값에 팝니다

 

 

 

 

 

 

2. 부동산 경매로 부동산 구입 시 부대비용

(1) 취득세

부동산 가격에 따라 취득세가 부과됩니다

 

(2) 명도비용(이사비용)

경매 건물에 거주하는 사람은 집주인일 수도 있고 세입자일 수도 있습니다

이사비용을 주는 것이 법적으로 의무사항은 아니지만 이사비용을 주는 것이 집을 비교적 쉽게 비워 하루라도 빨리 권리관계를 정리해나갈 수 있기 때문입니다

 

(3) 인테리어 비용

매물을 구매하면 주거하거나 임대를 주거나 매도를 하거나 셋 중 하나를 하게 되는데요, 이 중 무엇을 하든 수리가 필요한 집이라면 인테리어 비용, 수리비용이 듭니다 

인테리어 비용이 규모에 따라 다르기는 하지만 적은 금액은 아니므로 많으면 억대까지도 가능할 수 있는 금액이므로 매물을 보시고 인테리어 비용, 수리비용까지 계획하시면 좋겠습니다

 

(4) 법무비

경매는 과정이 복잡한 부분이 있어서 부동산 매수 시 법무사에게 일정 금액을 지불하고 일처리를 맡기는 것이 일의 효율을 높일 수 있습니다 

 

(5) 양도소득세

만약 낙찰받은 부동산을 매도할 시 양도세는 얼마나 들지, 중과대상은 아닌지에 대해 충분히 고민한 후에 구매하는 것이 좋습니다

 

 

 

 

 

 

3. 부동산 경매 장단점

(1) 부동산 경매 장점

- 부동산을 감정가보다 싸게 매수할 수 있습니다

 

- 대출이 90%까지 나옵니다

부동산 경매를 받을 때 받는 대출은 보통 '경락잔금대출'이라고 부동산 경매에 특성화된 대출입니다

이 대출은 80~90%까지 나올 수 있는데요, 이는 일반대출보다 더 높은 퍼센트로 대출을 해주는 것입니다

이렇게 더 많이 대출을 해줄 수 있는 이유는 부동산 경매는 시세보다 저렴한 값에 매물을 구입하는 것이기 때문입니다

하지만 시세보다 저렴히 매입했을 경우 대출이 많이 나오지만 더 비싸게 매입하게 되면 이만큼 대출이 나오지 않으므로 참고하시면 좋겠습니다

 

- 부동산 공부에 좋습니다

경매과정은 꽤 까다롭고 복잡합니다 그래서 법무사에게 일을 맡기기도 하지만 스스로 하게 된다면 부동산 공부에 정말 큰 도움이 됩니다

 

- 매물이 다양합니다

일반 부동산 중개시장에는 주거용 부동산 아파트 빌라 주택, 점포 상가 등이 많이 있습니다

의외로 공장 토지나 임야 농지 등 매물을 찾기는 쉽지 않습니다

하지만 경매에는 일반 부동산 중개시장에는 잘 없는 공장 토지, 임야, 농지 등 다양한 매물이 올라와있어 다양한 매물을 찾을 수 있습니다

 

- 투자 진입 장벽이 낮습니다

일반적으로 부동산 투자는 높은 투자금액으로 진입을 해야 하기 때문에 이보다 진입장벽이 낮은 주식으로 많은 분들께서 투자를 하십니다

하지만 경매 같은 경우는 1천만 원 미만으로도 투자 가능한 매물이 많고 빠르면 한 달 안에 수익을 낼 수 있기 때문에 시세가 상승했을 땐 차익을 빠르고 많이 벌 수 있습니다 

- 권리관계를 국가가 정리해줍니다

일반적인 부동산 거래에서는 등기부상 복잡하게 얽혀있는 권리를 매수인이 그대로 인수를 받게 되는데요, 경매에서는 부동산에 대한 권리관계를 국가에서 공권력으로 깨끗하게 정리를 해줍니다

모든 걸 말소시켜 깨끗한 등기부등본을 만들어줍니다

단 법원에서 해결해주지 못하는 몇 가지 권리관계에 있어서는 매수인이 직접 해야 하기 때문에 권리분석이 필요합니다

 

- 부동산 거래 사고가 적습니다

경매는 모든 과정이 법령에 의한 절차에 따라 진행이 되기 때문에 경매 절차를 위반하거나 미흡하거나 문제를 시정해야 하고 시정된 후에야 입찰을 실시하므로 부동산 거래사고가 거의 발생하지 않는다고 보시면 됩니다

 

- 경매 매물 구매 시 융자 절차가 편합니다

일반적으로 부동산 매물을 취득할 때에는 매도인의 협조가 필수인데, 경매의 경우에는 매도인의 협조를 구할 필요가 없기 때문에 융자를 받는 절차가 편합니다

 

(2) 부동산 경매 단점

- 직접 해야 하고 해야 할 일이 많으며 책임이 모두 매수인에게 있습니다

권리분석과 판단 시세조사 책임 점유자를 내보내야 하는 명도의 책임 같은 것이 바로 매수인에게 있습니다

일반적인 부동산 매매에서는 부동산이 중간에 있어 이중 많은 것들은 해주지만 경매 물건 같은 경우는 다 직접 해야 하기 때문에 하자여부 시세와 호재 임대가격 향후 부동산시장분석 등 모든 것을 직접해야하기 때문에 할 일이 많으며 모든 책임 또한 매수인이 지게 됩니다

특히 명도의 문제는 정말 어렵습니다. 그 집안의 내용도 알기 어려우며 기존 세입자의 이사비와 관리비 미납분 문제 등 사람의 이해관계 안에 해결해 나가야 하기 때문입니다

또한 문서에 나타나지 않는 권리관계가 있을 수 있기 때문에 주의해야 합니다

 

- 공실로 인한 리스크가 발생할 수 있습니다

일반 매물은 잔금을 모두 납부하지 않아도 임대 후 모습을 세팅하여 살 수 있지만 경매 매물은 잔금을 선납부하고 임대를 세팅해야 하는 것이 단점입니다 

특히 많은 분들께서 경매로 상가를 낙찰받으시는데 낙찰 후 잔금을 모두 납부해야만 임대 세팅을 할 수 있으므로 잔금이 납부되지 않으면 공실이 장기화될 수 있습니다 

공실은 건물의 가치를 하락시킬뿐더러 이자를 지불해야 하는 것이 큰 리스크가 됩니다

 

- 입찰금 손해를 받을 수 있습니다

부동산 경매에 참여하기 위해서는 부동산 감정가액의 10%를 법원에 입찰금으로 선납해야 합니다

패찰이 되었을 경우 입찰금을 돌려주지만 낙찰을 받았는데 문서로는 파악되지 않는 중대한 결함이 있다면 입찰금을 포기해야 할 수도 있습니다

 

부동산 경매는 경험만으로도 많은 것을 배울 수 있기 때문에 도전해보시는 것을 추천드립니다

이번 포스팅 때에는 부동산 경매에 대한 개념과 부동산 경매 장단점에 대해서 알아보았습니다

다음 포스팅 때에는 부동산 경매의 구체적인 방법 또는 부동산 경매에 특성화된 대출인 경락잔금대출에 대하여 알아보겠습니다